Digitale Zwillinge von Immobilien

Was ist eine Tokenisierung?

Tokenisierung bezieht sich auf die Umwandlung eines Finanzinstruments in digitale Token. Dieser Ansatz ist in Deutschland durch das elektronische Wertpapiergesetz seit 2021 rechtlich abgesichert.

Wie wird die Immobilie tokenisiert?

Eine direkte Tokenisierung von Immobilien ist in Deutschland alleine aufgrund des fehlenden digitalen Grundbuchs nicht möglich.

Zudem würde sie zu erheblichen rechtlichen und steuerlichen Nachteilen führen:

Rechtliche Hürden: Eine Weiterveräußerung des Tokens wäre erschwert. Selbst der Verkauf von kleinen Bruchteilen an Immobilien muss von einem Notar beurkundet werden.

Steuerliche Nachteile: Die Einkünfte würden der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung (V+V) zugeordnet, was steuerlich nachteilig ist.

So wird´s gemacht:
Die Immobilie wird von einer Gesellschaft erworben, deren einziger Zweck darin besteht, diese Immobilie zu entwickeln, zu halten und letztlich zu veräußern. Um die Investitionsausgaben für den Erwerb und die Entwicklung der Immobilie zu decken, wird ein Wertpapier „emittiert“. In diesem Wertpapier, meist eine Schuldverschreibung, werden vertraglich Eigentumsrechte an der Immobilie – z.B. Wertentwicklung, Mietüberschüsse etc. – festgehalten und an das Wertpapier übertragen. Anschließend wird dieses Wertpapier durch Tokenisierung in kleine Einheiten, sogenannte Token, zerlegt.

So lässt sich ein digitaler Zwilling der Immobilie schaffen.

Vorteile der mittelbaren Tokenisierung

Handelbarkeit: Anteile lassen sich 24/7 ohne Mittelsmann, z.B. Notar, Börse etc., veräußern und übertragen.

Rechtssicherheit: Abgesichert durch das elektronische Wertpapiergesetz seit 2021.

Investitionsflexibilität: Breiteres Spektrum an Anlegern und flexiblere Vertragsgestaltung.

Steuerliche Vorteile: Die Einkünfte sind mit der meist niedrigeren Abgeltungssteuer statt der Einkommensteuer wg. V+V zu versteuern.

Konkretes Beispiel: Anleger mit 10.000 EUR Investition
Ein Anleger, der 10.000 EUR in das Projekt KF1 investiert hat, konnte innerhalb von nur drei Monaten eine Rendite von 21,7% erzielen. Das entspricht einem Gewinn von 2.170 EUR.

Vergleich mittelbar und direkt

Durch die mittelbare Tokenisierung und die damit verbundene Besteuerung über die Abgeltungssteuer konnte der Anleger einen Nettogewinn von 1.597,66 EUR erzielen, im Vergleich zu 1.209,80 EUR, wenn der Gewinn der Einkunftsart V+V zugeordnet worden wäre. Das ist ein Steuervorteil von 387,86 EUR, was die steuerlichen Vorteile der mittelbaren Tokenisierung deutlich macht.

Fazit

Die mittelbare Tokenisierung bietet in Deutschland derzeit die einzige praktikable und rechtlich sichere Möglichkeit, Immobilien zu tokenisieren. Sie bietet zudem zahlreiche Vorteile gegenüber der theoretischen direkten Tokenisierung in Immobilien.

Interessiert an der Tokenisierung von Immobilienprojekten?

Weitere Informationen zu aktuellen und geplanten Projekten finden sich auf der Website und im persönlichen Kontakt.

Schreibt uns gerne an info@kryptofanten.de.

Ein Beitrag von Peter Paukert.